税金について学ぶ

土地の評価方法

相続の際に

まなぶくん

自宅を相続しました!!

という人もいますよね♪

こんな場合には、家以外に自宅の土地も金額に換算して評価をする必要があります。

今回は相続や贈与の際の『土地の評価方法』について見ていきましょう♪

土地を評価する2つの方法

土地の評価方法には路線価(ろせんか)方式倍率方式の2つがあります。

路線価格方式
土地が面する道路ごとに定められた1mあたりの価格(路線価)に土地の面積を掛けて評価額を計算する方法

倍率方式
土地が面する道路に路線価が定められていない場合に用いる評価方法で、固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて評価額を計算する方法

まる

それぞれ詳しく見ていこね♪

路線価(ろせんか)方式

路線価方式は、土地が面する道路ごとに定められた1mあたりの価格(路線価)に土地の面積を掛けて評価額を計算する方法です。

例えば、路線価が10万円の道路に面した100mの土地の評価額は次のように計算されます。

路線価図

土地が面する道路ごとに定められた1mあたりの価格(路線価)は路線価図と呼ばれる地図に記載されています。

まる

この路線価図は国税庁のホームページで公開されているよ♪

▶️▶️ 国税庁のホームページ(路線価図・評価倍率表)

① 日本地図から調べたい都道府県をクリック

② 『路線価図』をクリック

③ 調べたい市町村をクリック

④ 調べたい市町村の番号をクリック

まる

同じ市区町村でも地図が複数枚に分かれているんだよ♪

まる

調べたい土地がどの番号の地図に載っているのかクリックして調べてみようね♪

市区町村の番号をクリックすると、次のような地図が表示されます。

これが路線価図になります。

路線価方式の計算方法

この地図の道路をよ〜〜〜く見ると、道路の上に数字とアルファベットが書いてありますよね?

この数字の部分が路線価になります。

路線価は千円単位で表記されているため、『470』と記載されている場合は470(千円)=470,000円になります。

路線価は千円単位で表記されている

まる

それでは、路線価を使って実際に評価額を計算してみよう♪

例えば、200Dと記載されている道路に面する400m2の土地の評価額は次のように計算します。

まる

次はみんなも計算してみよう♪

問題!!300Cと記載されている道路に面する200m2の土地の評価額はいくらになるでしょうか?

まる

わかったかな?
それでは、一緒に見ていこうね♪

路線価による土地の評価額はこのように計算をします。

まる

そんなに難しくないでしょ??

ちなみに、路線価の隣に書いてあるアルファベットは『借地権割合』といって、相続税の計算では土地を借りている人が負担する金額の割合を示すものになります。

この借地権割合はアルファベットのA〜Gで示されており、アルファベットごとに借地権割合が異なります。

倍率方式

路線価はとても便利な土地の評価方法ですが、全ての道路に路線価が定められているわけではありません。

まなぶくん

えっ!? それじゃあ、路線価がない土地はどうやって計算すればいいの?

まる

路線価がない場合には『倍率方式』を使って計算するんだよ♪

倍率方式の計算方法

倍率方式は路線価が定められていない土地の評価額を計算するために使われる評価方法です。

この倍率方式では、土地の固定資産税評価額に国が定めた一定の倍率を掛けて評価額を計算します。

つづいては、評価する土地の『固定資産税評価額』『倍率』の調べ方について見ていきましょう♪

固定資産税評価額の調べ方

固定資産税評価額は、毎年5月頃に送付される『固定資産税の納税通知書』にその金額が記載されています。

納税通知書の中の『価格』や『評価額』と記載されている箇所の金額が固定資産税評価額になります。

固定資産税の納税通知書は各市区町村が発行している物になります。
そのため、市区町村ごとに様式が多少異なる場合があります。

倍率の調べ方

固定資産税評価額に掛ける『倍率』は、国税庁のホームページで公開されている『倍率表』に記載されています。

▶️▶️ 国税庁のホームページ(路線価図・評価倍率表)

① 日本地図から調べたい土地の都道府県をクリック

② 評価倍率表の『一般の土地等用』をクリック

③ 調べたい市町村をクリック

まる

市区町村をクリックすると下のような一覧が表示されるよ♪

まなぶくん

これが『倍率表』だね♪

この表の中の『宅地』と書いてある列の数字が固定資産税評価額に掛ける倍率になります。

これで、評価額の計算に必要な『固定資産税評価額』と『倍率』が分かりましたね♪

まる

それでは、倍率方式を使って実際に評価額を計算してみよう♪

例えば、固定資産税評価額が6,000万円で倍率が1.2倍の土地の評価額は次のように計算します

まる

どうかな? 倍率方式の計算も難しくないでしょ!?

つづいては、自宅の土地を相続で取得した際に土地の評価額が減額される『小規模宅地の特例』について見ていきましょう♪

小規模宅地の特例

被相続人が自宅として使っていた土地を配偶者や一定の親族が相続した場合に、その土地の評価額を80減額できる制度があります。

この制度を『小規模宅の特例』といいます。

被相続人の自宅は残された家族にとっては生活の基盤になる財産です。

しかし、このような財産に対して多額の相続税が課税されてしまうと、自宅を売却しなけらばならないケースも出てきます。

そのため、相続税の課税により配偶者や親族が自宅を失うことのないようにと作られたのが、この小規模宅地の特例になります。

まる

この特例の対象になるのは自宅の土地の部分だけで、建物は対象にはならないんだよ♪

上限面積は330mまで

まなぶくん

この特例で80%も減額されるんだったら、自宅の土地は広い方がお得だね♪

まる

この特例には上限面積(330m)があるんだよ♪♪

この特例には小規模宅地の特例という名前が付けられていることからも分かるように、適用される土地の面積には上限があります。

小規模宅地の特例が適用できる土地の上限面積は330mまでになります。

まなぶくん

330mを超える土地の場合はこの特例を使用できないの??

まる

330mを超える土地でも、330mまでは特例を使えるよ♪

330mを超える土地の場合でも、小規模宅地の特例を使用することが出来ます。

しかし、この上限面積(330m)を超える部分については通常の評価額で評価がされます。

例えば、自宅の土地面積が500m2で評価額が5,000万円の場合は、次のように計算します

対象者と要件

小規模宅地の特例は

『自宅に対して多額の相続税が課税されることにより、配偶者や親族が住まいを失うことのないように』

という目的で作られた制度です。

そのため、この特例を使うことができる対象者は限定されています。

まる

全ての人が小規模宅地の特例を使えるわけではないんだよ♪

小規模宅地の特例が使える人は次の3人になります。

  1. 配偶者
  2. 同居親族
  3. 家なき子(別居親族)

順番に見ていきましょう。

① 配偶者

被相続人の配偶者が自宅を相続した場合は、無条件でこの特例を使うことができます。

生前一緒に住んでいなくてもOK

相続後すぐ自宅を売却してもOK

② 同居親族

被相続人と同居していた親族が自宅を相続した場合も、この特例を使うことができます。

同居親族が特例を使うためには、相続税の申告期限まで(相続発生後10ヶ月間)は自宅を所有して居住し続ける必要があります。

相続税の申告期限まで自宅を所有していること

相続税の申告期限まで自宅に居住していること

③ 家なき子(別居親族)

別居親族でも、自分の持ち家がなく3年以上賃貸住宅に住んでいる親族は、この特例を使うことができます。

なお、家なき子(別居親族)がこの特例を使えるのは、被相続人に①配偶者②同居親族がいない場合に限られます。

持ち家がなく3年以上賃貸住宅に住んでいること

被相続人に①配偶者および②同居親族がいないこと

相続税の申告期限まで自宅を所有していること

※別居親族の場合は、申告期限まで自宅を所有している必要はあるが、自宅に居住している必要はない。

まとめ

相続財産の中に自宅が含まれている場合には、土地の部分も金額に換算する必要があります。

今回はそんな『土地の評価方法』について見てきました。

今回の内容をまとめると次のようになります♪

土地の評価方法には『路線価方式』と『倍率方式』の2つがある

路線価格方式
土地が面する道路ごとに定められた1mあたりの価格(路線価)に土地の面積を掛けて評価額を計算する方法

倍率方式
土地が面する道路に路線価が定められていない場合に用いる評価方法で、固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて評価額を計算する方法

自宅を相続した場合に土地の評価額を80%減額できる『小規模宅地の特例』という制度がある

『小規模宅地の特例』の上限面積は330mまで

『小規模宅地の特例』の対象者は限定されている

小規模宅地の特例は『自宅に対して多額の相続税が課税されることにより、配偶者や親族が住まいを失わないように』という目的で作られた制度です。

そのため、この特例を使うことのできる対象者は限定されています。

小規模宅地の特例が使える人は次の3人になります。

  1. 配偶者
  2. 同居親族
  3. 家なき子(別居親族)

いかがでしたでしょうか?

今回の内容が少しでもみなさんの相続や贈与の際にお役に立ていただけたら嬉しいです♪

今日より明日がもっと素敵な日になりますよ〜に♪