土地の評価方法

相続の際に

という人もいますよね♪

こんな場合には、家以外に自宅の土地も金額に換算して評価をする必要があります。

今回は相続や贈与の際の『土地の評価方法』について見ていきましょう♪

土地を評価する２つの方法

土地の評価方法には路線価（ろせんか）方式と倍率方式の２つがあります。

路線価（ろせんか）方式

路線価方式は、土地が面する道路ごとに定められた１m^２あたりの価格（路線価）に土地の面積を掛けて評価額を計算する方法です。

例えば、路線価が１０万円の道路に面した１００m^２の土地の評価額は次のように計算されます。

路線価図

土地が面する道路ごとに定められた１m^２あたりの価格（路線価）は路線価図と呼ばれる地図に記載されています。

▶️▶️ 国税庁のホームページ（路線価図・評価倍率表）

① 日本地図から調べたい都道府県をクリック

② 『路線価図』をクリック

③ 調べたい市町村をクリック

④ 調べたい市町村の番号をクリック

市区町村の番号をクリックすると、次のような地図が表示されます。

これが路線価図になります。

路線価方式の計算方法

この地図の道路をよ〜〜〜く見ると、道路の上に数字とアルファベットが書いてありますよね？

この数字の部分が路線価になります。

路線価は千円単位で表記されているため、『４７０』と記載されている場合は４７０（千円）＝４７０，０００円になります。

路線価による土地の評価額はこのように計算をします。

倍率方式

路線価はとても便利な土地の評価方法ですが、全ての道路に路線価が定められているわけではありません。

倍率方式の計算方法

倍率方式は路線価が定められていない土地の評価額を計算するために使われる評価方法です。

この倍率方式では、土地の固定資産税評価額に国が定めた一定の倍率を掛けて評価額を計算します。

つづいては、評価する土地の『固定資産税評価額』と『倍率』の調べ方について見ていきましょう♪

固定資産税評価額の調べ方

固定資産税評価額は、毎年５月頃に送付される『固定資産税の納税通知書』にその金額が記載されています。

納税通知書の中の『価格』や『評価額』と記載されている箇所の金額が固定資産税評価額になります。

倍率の調べ方

固定資産税評価額に掛ける『倍率』は、国税庁のホームページで公開されている『倍率表』に記載されています。

▶️▶️ 国税庁のホームページ（路線価図・評価倍率表）

① 日本地図から調べたい土地の都道府県をクリック

② 評価倍率表の『一般の土地等用』をクリック

③ 調べたい市町村をクリック

この表の中の『宅地』と書いてある列の数字が固定資産税評価額に掛ける倍率になります。

これで、評価額の計算に必要な『固定資産税評価額』と『倍率』が分かりましたね♪

つづいては、自宅の土地を相続で取得した際に土地の評価額が減額される『小規模宅地の特例』について見ていきましょう♪

小規模宅地の特例

被相続人が自宅として使っていた土地を配偶者や一定の親族が相続した場合に、その土地の評価額を８０％減額できる制度があります。

この制度を『小規模宅地の特例』といいます。

被相続人の自宅は残された家族にとっては生活の基盤になる財産です。

しかし、このような財産に対して多額の相続税が課税されてしまうと、自宅を売却しなけらばならないケースも出てきます。

そのため、相続税の課税により配偶者や親族が自宅を失うことのないようにと作られたのが、この小規模宅地の特例になります。

上限面積は３３０m^２まで

この特例には小規模宅地の特例という名前が付けられていることからも分かるように、適用される土地の面積には上限があります。

小規模宅地の特例が適用できる土地の上限面積は３３０m２までになります。

３３０m^２を超える土地の場合でも、小規模宅地の特例を使用することが出来ます。

しかし、この上限面積（３３０m^２）を超える部分については通常の評価額で評価がされます。

対象者と要件

小規模宅地の特例は

という目的で作られた制度です。

そのため、この特例を使うことができる対象者は限定されています。

小規模宅地の特例が使える人は次の３人になります。

順番に見ていきましょう。

① 配偶者

被相続人の配偶者が自宅を相続した場合は、無条件でこの特例を使うことができます。

② 同居親族

被相続人と同居していた親族が自宅を相続した場合も、この特例を使うことができます。

同居親族が特例を使うためには、相続税の申告期限まで（相続発生後１０ヶ月間）は自宅を所有して居住し続ける必要があります。

③ 家なき子（別居親族）

別居親族でも、自分の持ち家がなく３年以上賃貸住宅に住んでいる親族は、この特例を使うことができます。

なお、家なき子（別居親族）がこの特例を使えるのは、被相続人に①配偶者と②同居親族がいない場合に限られます。

※別居親族の場合は、申告期限まで自宅を所有している必要はあるが、自宅に居住している必要はない。

まとめ

相続財産の中に自宅が含まれている場合には、土地の部分も金額に換算する必要があります。

今回はそんな『土地の評価方法』について見てきました。

今回の内容をまとめると次のようになります♪

小規模宅地の特例は『自宅に対して多額の相続税が課税されることにより、配偶者や親族が住まいを失わないように』という目的で作られた制度です。

そのため、この特例を使うことのできる対象者は限定されています。

小規模宅地の特例が使える人は次の３人になります。

いかがでしたでしょうか？

今回の内容が少しでもみなさんの相続や贈与の際にお役に立ていただけたら嬉しいです♪

今日より明日がもっと素敵な日になりますよ〜に♪